Entrée en vigueur en septembre 2014, la loi Pinel a été mise en place pour pallier aux pénuries de logements dans un certain nombre de villes, mais également afin de prévenir l’inflation galopante au niveau des prix de l’immobilier en zone tendue.
Succédant à la loi Duflot, ce type d’investissement présente des avantages certains comme une réduction d’impôts sur la durée ou encore la possibilité de constituer un patrimoine simplement sans avoir à recourir à un apport personnel.
Pour autant, ce mécanisme de défiscalisation peut également à certains égards se révéler relativement contraignant. Découvrez quels sont les inconvénients de la loi Pinel pour faire votre choix en toute connaissance de cause.
La Loi Pinel, un dispositif intéressant de prime abord
Pour tous ceux qui souhaitent acquérir un patrimoine immobilier et investir dans un logement même sans apport, qu’il soit neuf ou totalement réhabilité, la loi Pinel peut s’avérer particulièrement intéressante.
Elle consiste à acquérir un bien immobilier neuf ou ancien (à condition de le réhabiliter entièrement) pour le mettre en location avec un loyer plafonné pendant une période de 6, 9 ou 12 ans.
En échange, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôts dont le pourcentage est conditionné à la durée de mise en location à savoir respectivement 12, 18 et 21 %.
A l’issue de la période de mise en location, elle permet de conserver le bien pour en disposer soi-même, le mettre à disposition d’un membre de sa famille, le louer cette fois sans conditions particulières ou même le revendre pour réaliser une plus-value.
La loi Pinel est un dispositif qui pourra ainsi vous aider à compléter votre retraite si vous souhaitiez conserver le bien ou le revendre à l’issue de la période d’engagement.
Quelles sont les contraintes du dispositif Pinel ?
La loi Pinel présente quelques contraintes qui doivent être prises en compte afin d’avoir une vue générale objective du dispositif et de réaliser un investissement en toute connaissance de cause.
En premier lieu, même si vous êtes propriétaire, votre bien ne sera disponible qu’après une période 6 à 12 ans, soit à la fin effective de sa mise en location obligatoire.
Le dispositif prévoit par ailleurs un encadrement des loyers afin de faciliter l’accès au logement pour les ménages qui bénéficient de revenus modestes ou intermédiaires.
Le loyer est ainsi plafonné autour de 20% en moins par rapport au marché locatif de la zone. S’il s’agit d’une mesure attractive pour les locataires, elle s’apparente ainsi à une contrainte importante pour un investisseur souhaitant rentabiliser puisqu’il ne peut fixer librement le montant du loyer.
L’investissement en Pinel s’applique en outre seulement dans les zones tendues où le marché de l’immobilier affiche des prix d’achat particulièrement élevés. L’encadrement des loyers ne facilite alors pas la rentabilisation rapide du bien.
Enfin, même si elle accorde une réduction fiscale intéressante, la loi Pinel, en tant que réduction d’impôts, nécessite de s’assurer d’avoir suffisamment d’impôts à s’acquitter pour une période relativement longue (6, 9 ou 12 ans), le montant de l’avantage fiscal ne pouvant être reporté.
Les inconvénients de la loi Pinel
Même si la loi Pinel semble relativement intéressante au premier abord, quelques études effectuées ont révélé que cette mesure fiscale incitative n’est pas aussi profitable qu’elle n’y paraît.
En premier lieu, il a été constaté que le prix moyen des biens immobiliers neufs acquis dans le cadre de ce dispositif est de 20 à 30 % plus cher que le prix des biens immobiliers acquis dans l’ancien avec pour conséquence une durée de rentabilisation plus importante.
A noter toutefois que les frais de notaire moins élevés pour le neuf (2 à 3 % contre 7 à 8 % pour l’ancien) permettent cependant de réduire légèrement cet écart. Le retour sur investissement est cependant d’autant plus long que les loyers sont plafonnés en fonction de la zone d’habitation pendant toute la durée du dispositif (généralement autour de 20 % moins cher que les loyers habituels).
Le risque de vacance locative est également relativement important avec les logements labellisés Pinel qui peinent souvent à trouver des locataires du fait d’une concurrence accrue constituant le revers de la médaille du succès rencontré par ce dispositif.
La plupart des constructions sont de plus, bien que situées en zone tendue, bien souvent implantés en périphérie des villes, à l’écart des principaux commerces de centre-ville et parfois loin des transports.
Enfin, l’investissement Pinel est limité avec un prix d’achat plafonné à 300 000 euros ou à 5 500 euros du m². Les montants investis au-delà de ces plafonds ne peuvent ouvrir droit à la réduction d’impôts. Cette réduction d’impôts ne peut d’ailleurs être reportée d’exercice en exercice.
L’investisseur doit alors avoir à s’acquitter d’un montant d’impôt suffisamment élevé pour exploiter pleinement le potentiel de l’avantage fiscal. Si montant de l’impôt dû est moins élevé que le montant de la réduction, l’avantage est alors définitivement perdu.
Quand doit prendre fin le dispositif Pinel ?
Initialement, la loi Pinel devait prendre fin à l’issue de l’année 2021 notamment du fait de son coût élevé pour les pouvoirs publics et de son efficacité aléatoire. La crise sanitaire a toutefois modifié la donne, le dispositif a ainsi été reconduit jusqu’à fin 2024 par l’adoption de l’article 168 de la loi de finances 2021 afin de soutenir l’investissement dans un contexte économique difficile.
D’ici là, les investisseurs pourront encore en profiter afin de réaliser un investissement immobilier défiscalisé. Une modification sera néanmoins appliquée au niveau des taux de réduction.
S’ils sont maintenus pour toute l’année 2022, ils diminueront une première fois en 2023 et une seconde fois en 2024.
Les investisseurs en Pinel en 2023 bénéficieront ainsi d’une réduction d’impôt sur la mise en location avec des taux de 10,5 % sur 6 ans, 15 % sur 9 ans et 17,5 % sur 12 ans. En 2024, la réduction sera encore revue à la baisse à hauteur de 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % pour 12 ans.
L’année 2022 est alors l’année la plus attractive en termes d’optimisation fiscale à moins d’investir dans un bien répondant aux critères écologiques du dispositif de remplacement “Super Pinel” entrant en vigueur en 2023 et remplaçant définitivement le Pinel traditionnel après 2024.
Celui-ci permettra alors à un investisseur de bénéficier des taux de réduction d’impôts originels de 12, 18 et 21 %.
