Pinel et Super Pinel : Quelle différence ?

Investissement Super Pinel main qui montre un model de maison passive

La loi Pinel est un dispositif législatif dont le but est d’inciter à l’investissement locatif grâce à un mécanisme de défiscalisation afin notamment de soutenir la construction immobilière et de renouveler le parc immobilier français.

Cette loi met en avant un avantage fiscal consistant en une réduction d’impôt pendant une certaine période en échange de la mise en location du bien pendant cette période.

Ce dispositif initialement prévu jusqu’en 2021 a été prolongé jusqu’en 2024 tout en gardant les mêmes conditions et avantages sous une nouvelle appellation : le Super Pinel.

En quoi consiste précisément ce nouveau dispositif ? Quels en sont les avantages ? Quelle est la différence entre Pinel et Super Pinel ? On fait le point sur les évolutions législatives récentes de ce mécanisme de défiscalisation. 

Les avantages du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel s’appuie sur un mécanisme de défiscalisation immobilière. Son principal atout pour les souscripteurs réside donc dans la réduction d’impôts qui peut être obtenue pendant un certain nombre d’années.

Pour en bénéficier, le contribuable qui investit doit cependant mettre son bien nouvellement acquis en location pour une durée déterminée . Il peut alors choisir de louer son bien pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. A chaque durée de location correspond alors une réduction d’impôt.

Pour un contrat de 6 ans, la réduction est en effet de 12%, pour une location de 9 ans, la remise passe à 18% et pour un contrat de 12 ans, elle atteint alors 21%.

Dans la plupart des cas, investir dans un bien neuf demande la contraction d’un crédit immobilier auquel est bien souvent associé un apport personnel.

Posséder un bien immobilier sans apport est généralement possible seulement en possédant un très bon dossier de financement permettant de rassurer la banque sur la capacité de remboursement de l’emprunteur.

Les banques requièrent cependant la plupart du temps un apport personnel équivalent à 10 % du montant de l’emprunt.

L’investissement en loi Pinel permet au contraire de devenir propriétaire sans apport grâce à la solidité du mécanisme étatique garantissant aux banques que l’emprunteur bailleur va bénéficier de loyers pendant toute la durée du dispositif.

La perception des loyers réguliers grâce à la mise en location du bien constituera ainsi une source de revenus régulière et récurrente de nature à garantir vos échéances de remboursement.

L’investissement dans l’immobilier par l’intermédiaire du dispositif Pinel permet en outre de se constituer un patrimoine pérenne relativement simplement puisque le logement pourra à l’issue de la période de location légale être utilisé librement par le souscripteur.

Il sera notamment libre de le conserver pour y résider lui-même, de le mettre en location au montant désiré, de le mettre à disposition de ses enfants pendant leurs études par exemple ou bien encore de le vendre pour réaliser une plus-value.

Il s’agit donc d’un investissement en tout point bénéfique pouvant également servir de complément de revenus en prévision de la retraite ou faire l’objet d’une transmission de patrimoine dans la perspective d’un héritage futur.

La différence entre la Loi Pinel et le Super Pinel

L’objectif principal du recours à la loi Pinel pour les investisseurs est de bénéficier d’une réduction de l’impôt pendant une période donnée.

Ils peuvent ainsi se constituer simplement un patrimoine tout en bénéficiant d’une exonération fiscale à la condition de mettre le bien en location pendant une durée minimum de 6 ans et avec des loyers plafonnés en fonction des zones d’habitation.

Introduit fin 2014, le dispositif Pinel avait auparavant une vocation temporaire qui devait prendre fin en 2021. Du fait notamment de la crise sanitaire provoquée par l’épidémie de Covid-19, le gouvernement a prolongé le dispositif pour 3 ans de plus, celui-ci devant alors courir jusqu’à fin 2024.

Une baisse de l’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel est d’ailleurs prévue pour 2023. La réduction d’impôt se limitera alors à 10,5 % pour 6 ans de location contre 12 % auparavant, 15 % pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans. Pour 2024, la réduction diminuera encore jusqu’à respectivement 9 %, 12 % et 14 %.

Le dispositif Pinel en l’état actuel ne devrait cette fois pas être prolongé au-delà de 2024 mais cela ne veut pas dire pour autant que l’effort pour soutenir l’investissement locatif s’arrêtera à cette date.

Viendra en effet lui succéder le dispositif Pinel+ autrement dénommé Super Pinel qui reprendra les mêmes avantages fiscaux (12, 18 et 21 % de réduction pour des locations respectives de 6, 9 ou 12 ans) mais avec une condition supplémentaire pour pouvoir en bénéficier.

Des critères environnementaux viendront en effet s’ajouter, le but étant de renouveler le parc immobilier français pour améliorer le confort global des occupants.

Pour être éligible au Super Pinel, les investissements réalisés devront alors notamment respecter la nouvelle règlementation environnementale RE2020, particulièrement draconienne en matière d’émissions de gaz à effet de serre, de consommation de chauffage ou encore d’isolation pour faire face aux épisodes caniculaires répétés.  

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif Super Pinel

Le dispositif Super Pinel est une version améliorée et plus avancée du programme Pinel traditionnel. Ce nouveau dispositif entrera en vigueur en 2023 et continuera à procurer les avantages de la loi précédente, alors que, dans le même temps, le dispositif Pinel traditionnel deviendra moins intéressant pour les investisseurs jusqu’à sa disparition.

Le Super Pinel remplacera définitivement le Pinel traditionnel après l’année 2024. L’objectif de ce nouveau dispositif est de privilégier la construction respectant les besoins de confort des occupants ainsi que la prise en compte des critères environnementaux dans la construction.

Pour acquérir un bien grâce au Pinel+, il conviendra alors de se tourner vers des logements qui respectent la RE2020 qui a désormais remplacé la réglementation thermique RT2012.

Les logements neufs acquis en 2024 devront respecter ce critère et atteindre la classe A du diagnostic de performance énergétique (DPE). Les logements neufs acquis en 2023 et 2024 ne résultant pas d’une opération de construction pourront se contenter d’une étiquette énergétique de classe B.

Pour aller plus loin

Déroulement d’un diagnostic de performance énergétique : Ce qu’il faut savoir

Pour bénéficier de la défiscalisation Super Pinel, le logement doit en outre remplir 3 nouveaux critères :

  • Disposer d’une surface minimale de 28 m² pour un T1, 62 m² pour un T3, 79 m² pour un T4 et 96 m² pour un T5 ;
  • La présence systématique d’espaces extérieurs pour tous les types de logements est également dorénavant exigée ;
  • Les logements T3, T4 et T5 devront enfin disposer d’une double exposition pour être éligibles.

En respectant toutes ces conditions pour vos futures acquisitions ou constructions immobilières, vous pouvez basculer vers le Super Pinel et ainsi bénéficier d’un avantage fiscal à taux plein tout comme pour la loi Pinel actuellement.