Investissement locatif : Quelles sont les villes à éviter en 2022 ?

Avec des placements d’épargne relativement peu rémunérateurs, l’immobilier reste plus que jamais un investissement très prisé des Français. Faisant figure de source de revenus complémentaire et permettant de se constituer un patrimoine en prévision du futur, l’investissement locatif doit cependant être bien réfléchi pour en optimiser la rentabilité.

Certains critères sont alors particulièrement importants comme, par exemple, la surface ou l’état du bien mais également l’attractivité de la localisation et notamment le choix de ville. Certaines villes sont en effet plus intéressantes que d’autres qui sont à éviter absolument pour les investisseurs.

Découvrez quelles sont les villes où il ne faut pas investir en 2022 afin de rentabiliser plus rapidement votre investissement locatif.

Ville à investir : les critères de choix

Investir dans l’immobilier présente de nombreux avantages si le lieu a bien été choisi comme notamment la perception de revenus complémentaires, la constitution d’un patrimoine, l’opportunité de générer une plus-value à terme ou encore la possibilité de transmission à ses héritiers.

Dans le cas contraire, l’investissement peut rapidement se révéler très périlleux avec notamment des risques de vacance locative qui constituent l’ennemi principal de l’investisseur immobilier. Celui-ci doit alors malgré tout continuer à honorer ses échéances de remboursement du prêt immobilier contracté en dépit de l’absence de loyer perçu pour la location.

Pour minimiser ces risques et sécuriser votre investissement, il convient alors de prendre en considération quelques critères particulièrement importants dans votre choix de bien.

La démographie

La démographie est un premier critère essentiel à prendre en considération lorsque vous choisissez une ville où investir. Inutile de miser sur des villes avec un trop petit nombre d’habitants et risquer de ne pas pouvoir louer votre logement et même de ne pas pouvoir le vendre par la suite. Ce critère doit également s’accompagner de la prise en compte de la dynamique de la ville et de sa potentielle attractivité future. 

La tension locative

Le second critère à envisager est la tension locative qui existe dans la ville. Elle peut être un bon indicateur, mais peut aussi devenir un grand obstacle pour la réussite de votre projet d’investissement.

Une ville avec une demande plus importante que l’offre éloignera les risques de vacance locative mais pourra dans certains cas se révéler plus difficile à rentabiliser du fait d’une concurrence importante ayant pour conséquence des prix d’achat particulièrement élevés.

On peut citer notamment les villes les plus tendues comme Paris, Bordeaux, Nantes ou encore Lyon qui n’offrent pas toujours la rentabilité la plus optimale malgré la forte demande de logement. Il est donc essentiel d’analyser le marché immobilier de la ville avant de se lancer dans un projet d’investissement locatif. 

L’attractivité

L’attractivité de la ville est également un indicateur important quant à la possibilité de rentabilisation rapide du bien. De manière générale, une ville est dite attractive si elle possède les équipements et les infrastructures incitant à l’installation de familles ou même d’étudiants.

C’est le cas notamment des transports, des commerces de proximité, des espaces verts, des écoles et/ou universités, des crèches ou encore des lieux culturels.

Les prix de marché

L’attractivité économique (bassin d’emplois, présence d’entreprises) ou touristique, si elle est fondamentale, doit toutefois être analysée à la lumière des prix moyens pratiqués dans la ville.

La ville de Paris par exemple, très plébiscitée par les investisseurs auparavant devient de moins en moins attractive à cause de l’envolée des prix qui rend l’investissement très difficile pour les investisseurs ne disposant pas de moyens financiers conséquents.

Les biens mettent en effet un plus grand nombre d’années à être rentabilisés que dans d’autres villes.

L’environnement du logement

Enfin, certaines nuisances particulièrement gênantes peuvent également compromettre la rentabilisation du bien et augmenter les risques de vacance locative.

C’est le cas notamment de zones à proximité d’un aéroport ou d’une gare avec donc de fortes nuisances sonores ou encore de villes considérées comme une trop grande source d’insécurité.

Investissement locatif : Quelles sont les villes à éviter en 2022 ?

Le marché immobilier étant en constante évolution en France, il est nécessaire d’étudier le marché de chaque ville et de tenir également compte des évolutions législatives pour pouvoir établir un plan d’investissement sûr et rentable.

Certaines municipalités adoptent en effet des réformes qui ne conviennent plus aux investisseurs. Lyon était par exemple parmi les villes les plus recommandées pour les investisseurs.

Dans la foulée de Paris, la mairie a pourtant récemment annoncé la diminution du nombre de jours de location des Airbnb, l’encadrement des loyers et la négociation des baux commerciaux, autant de raisons susceptibles de faire fuir les investisseurs. 

Bordeaux a également décidé d’expérimenter l’encadrement des loyers et d’imposer aux promoteurs une part de logements sociaux à hauteur de 50 %. C’est aussi le cas à Villeurbanne, à Ivry et prochainement à Marseille.

L’encadrement des loyers s’applique surtout dans les zones tendues afin de faire baisser les loyers moyens ou de plafonner le loyer à des prix acceptables pour le plus grand nombre.

Dans les villes citées et plus globalement dans les villes à forte tension immobilière, la rentabilisation de l’investissement risque alors de devenir de plus en plus complexe et les investisseurs ont donc tout intérêt à se tourner vers les villes plus moyennes et non situées dans une grande agglomération pour obtenir un meilleur rendement.

C’est le cas notamment de villes comme Le Mans, Angers, Lorient, Brest, Metz, Mulhouse, Caen, Besançon, Amiens ou encore Limoges.

Loi Pinel : les villes à éviter en 2022

Si vous envisagez de profiter de votre investissement immobilier pour réaliser une défiscalisation en passant par le dispositif Pinel, il convient avant tout de se tourner vers des villes se situant dans les zones éligibles au dispositif (zones A, A-bis et B1).

Il s’agit principalement de l’agglomération parisienne, des grandes métropoles (Lyon, Montpellier, Lille, Marseille) ou encore de la Côte d’Azur. Les villes et communes appartenant aux zones B2 (villes de grande couronne hors zones A, A-bis et B1) et C (reste du territoire) ne permettent pas pour leur part de bénéficier de ce mécanisme de défiscalisation.

Les villes situées en zone B2 sont des villes modérément peuplées avec une faible tension du marché locatif (Blois, Angoulême, Béziers, Dax, Valence etc.) tandis que la zone C, quant à elle, concerne toutes les villes situées en milieu rural. 

En suivant la logique des critères de choix précédemment édictés, les villes en zone B2 et C ne sont pas avantageuses pour investir en Pinel.

Elles présentent une demande locative très faible, voire inexistante pour certaines d’entre elles, ce qui ne va pas permettre de rentabiliser votre investissement, de sécuriser votre patrimoine sur le long terme et encore moins de bénéficier de la réduction d’impôts prévue par le dispositif Pinel.