Que vous soyez propriétaire de votre logement ou en quête d’un bien correspondant à vos attentes, la connaissance des obligations légales liées au ravalement des façades est indispensable compte tenu des implications réglementaires mais également du montant d’un tel chantier. Quelle est l’utilité d’un ravalement de façade ? Quand est-il obligatoire ? Qui le décide ? Du type d’habitation à la localisation en passant par l’importance de l’isolation thermique complémentaire, voici tout ce qu’il faut savoir concernant la loi encadrant le ravalement de façade.
En quoi consiste le ravalement de façade ?
Le ravalement de façade est une technique permettant de remettre à neuf le revêtement extérieur d’une maison ou d’un bâtiment. Il a notamment pour but de masquer les différentes tâches, de colmater les trous, de lisser les irrégularités ou encore de nettoyer intégralement la devanture d’une habitation afin qu’elle apparaisse pratiquement comme neuve.
Il comprend différentes autres opérations parmi lesquelles l’utilisation d’enduit, le remplacement de joints ou la mise aux normes d’équipements de tuyauterie et de câblage.
Bien qu’il relève le plus souvent du choix du propriétaire d’effectuer un ravalement de façade, notamment pour les maisons individuelles, la réglementation peut parfois s’avérer contraignante en obligeant certains propriétaires à effectuer cette opération.
Le ravalement de façade est-il obligatoire ?
L’obligation de ravalement de façade dépend de la localisation et reste pour la majeure partie du territoire conditionnée à une certaine subjectivité.
Le cas générique
L’article L. 132 alinéas 1 à 5 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH) insiste sur la nécessité de maintenir les parties visibles d’une habitation en parfait état. Cela concerne donc en premier lieu les façades à savoir les maçonneries, peintures, revêtements isolants ou encore enduits mais aussi les menuiseries, gouttières ou les conduits extérieurs. Il n’est donc pas fait mention d’une obligation d’effectuer ce type de travaux à un intervalle régulier précis.
Le propriétaire a néanmoins la responsabilité de prendre en charge la réalisation d’un ravalement de façade lorsque la sécurité des occupants (le locataire ou le propriétaire lui-même) et des passants est engagée mais également dans une perspective esthétique d’homogénéité architecturale.
Le ravalement à Paris
A Paris en revanche, les propriétaires ont l’obligation de réaliser un ravalement de façade de la copropriété au moins une fois tous les dix ans. En cas de non-respect de cette obligation, la mairie peut contraindre un propriétaire à entreprendre un ravalement grâce notamment aux sanctions prévues par les alinéas 2 à 5 de l’article L.132 du CCH. Le propriétaire doit alors commencer les travaux de nettoyage et de réparation six mois après la notification d’injonction. Ces travaux doivent ensuite être achevés en douze mois maximum.
Les règles de ravalement local
Certaines communes peuvent par ailleurs avoir des exigences spécifiques quant aux procédures à respecter. Pour connaître ces procédures, il convient de consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ainsi que les différents textes spécifiques prévus par la législation locale. Seules les villes apparaissant sur une liste établie par arrêté préfectoral peuvent imposer la réalisation obligatoire d’un ravalement de façade décennal. Les autres ne sont donc pas concernées même si le principe de l’entretien régulier des façades demeure.
La loi autorise les communes à imposer un ravalement décennal mais ne l’oblige pas. La mairie peut donc, si elle l’estime nécessaire, demander à la préfecture de prendre un arrêté pour le ravalement décennal des immeubles situés sur son territoire. Seules certaines zones de la commune peuvent parfois être concernées par le ravalement décennal. Il s’agit le plus souvent des zones classées comme Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP), des Aires de mise en Valeur du Patrimoine (AVAP) ou de toute autre zone disposant d’un attrait touristique ou patrimonial important.
| Communes ou Zones à ravalement de façade obligatoire |
|---|
| Paris |
| Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP) |
| Aires de mise en Valeur du Patrimoine (AVAP) |
| Zones classées Monuments Historiques |
| Zones à forte attractivité touristique et patrimoniale |
Bon à savoirS’il n’existe pas de liste prédéfinie des communes concernées par cette obligation de ravalement décennal, celle-ci peut être obtenue auprès de la préfecture du département. L’arrêté préfectoral est également affiché sur la devanture des mairies concernées et les administrés reçoivent un courrier pour les informer de la procédure d’injonction. L’information est également précisée sur le bulletin municipal et sur le site internet de la commune.
Quelles sanctions en cas de non-respect ?
En cas de non-respect de l’injonction à effectuer un ravalement, la mairie peut contraindre un propriétaire à entreprendre un ravalement grâce notamment aux sanctions prévues par les alinéas 2 à 5 de l’article L.132 du CCH. En cas de non-respect des délais d’exécution, le propriétaire s’expose à une amende pouvant aller jusqu’à 7 000 euros. S’il ne respecte toujours pas l’injonction de la mairie, celle-ci peut demander au tribunal une exécution d’office du chantier avec avancement des fonds remboursés par la suite par le propriétaire et de possibles pénalités forfaitaires.
Qu’en est-il du ravalement de façade dans une copropriété ?
Concernant les logements situés dans un immeuble en copropriété, l’injonction de ravalement est envoyée au syndicat de copropriété. Les façades étant considérées comme une partie commune, le projet de ravalement doit alors obtenir l’accord des copropriétaires réunis en assemblée générale afin d’être accepté.
Comme pour tous les projets d’envergure relatifs aux parties communes dans une copropriété, le chantier de ravalement doit être validé par un vote à la majorité absolue en vertu de la loi du 10 juillet 1965. Le montant des travaux sera alors réparti entre les propriétaires en fonction de leur quote-part dans la propriété (nombre de tantièmes).
Quelles sont les aides des pouvoirs publics pour financer un ravalement de façade ?
Le ravalement de façade étant un chantier relativement onéreux, certaines aides peuvent être obtenues pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux. Il convient cependant pour cela d’associer aux travaux de ravalement des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement par une refonte de l’isolation.
Si vous êtes propriétaire d’une maison construite depuis plus de 2 ans, vous pouvez ainsi bénéficier d’un taux de TVA réduit à 10% pour les travaux de ravalement. Celle-ci peut même être ramenée à 5,5% si vous choisissez de procéder dans le même temps à des travaux d’isolation thermique. Depuis 2017 et la loi ALUR, l’isolation thermique est d’ailleurs devenue obligatoire en parallèle pour les ravalements « importants » c’est-à-dire correspondant à plus de 50% de la surface hors couverture.
Pour bénéficier de ces aides des pouvoirs publics, vous devrez également faire appel à un professionnel certifié RGE pour la réalisation du ravalement. Vous pourrez alors selon les cas de figure, bénéficier de l’aide MaPrimeRénov, de l’éco-prêt à taux zéro, des aides de l’Anah (Agence Nationale de l’Habitat) ou des certificats d’économie d’énergie (CEE). Afin de bénéficier d’un crédit d’impôt pour votre ravalement de façade il est nécessaire que l’isolation extérieure fasse partie de vos travaux de rénovation de façade
Peut-on défiscaliser ses travaux de ravalement ?
D’une manière générale, pour les résidences principales, il n’existe pas de possibilité de défiscalisation à proprement parler pour le ravalement puisqu’il s’agit d’une amélioration du bâti permettant au bien de prendre de la valeur et non d’une reconstruction.
Pour les logements mis en location en revanche, un propriétaire a la possibilité de déduire le montant du ravalement de ses revenus fonciers s’il choisit le régime réel d’imposition, puisque ce chantier entre alors dans la catégorie des travaux d’amélioration.
