Quels sont mes droits lorsque mon logement est inhabitable pendant des travaux ?

Lorsque vous êtes locataire, vous pouvez vous retrouver confronté à la réalisation de travaux décidés par votre propriétaire. S’ils sont bien souvent dans votre intérêt pour disposer d’un logement plus confortable, les travaux d’envergure peuvent cependant se révéler gênants au quotidien, notamment s’ils se prolongent sur une longue période.

Heureusement, la législation prévoit certains garde-fous pour cette situation particulière, notamment lorsque le logement devient invivable au quotidien.

Logement inhabitable pendant travaux : quels sont mes droits ? Peut-on refuser certains travaux ? Puis-je bénéficier d’un relogement ou d’un dédommagement pendant cette période ? Tout savoir sur vos prérogatives pendant une rénovation.

Quels sont les travaux pouvant être réalisés par un propriétaire en cours de bail ?

D’une manière générale, un propriétaire a le droit d’imposer la réalisation de travaux à son locataire lorsque ceux-ci présentent un caractère urgent pour le logement en vertu de l’article 1724 du Code Civil. D’autres types de travaux, même non urgents, peuvent cependant également être effectués, même en cours de bail :

• Les travaux concernant l’amélioration des parties communes ;
• Les réparations se rapportant à l’entretien ou au maintien en bon état du logement ;
• Les travaux de rénovation énergétique visant à améliorer la performance énergétique du logement ;
• Les travaux se rapportant au maintien ou à la mise aux normes de l’état de décence de l’habitation.

Comment refuser des travaux en tant que locataire ?

Le locataire ne peut pas refuser les travaux si ceux-ci se rapportent aux catégories énumérées précédemment et doit donc permettre l’accès au logement dans ces cas de figure. Le propriétaire doit cependant le prévenir en amont et lui remettre une lettre recommandée avec accusé de réception faisant mention de tous les détails des travaux (dates, nature des travaux, horaires proposés etc.).

En tant que locataire, vous avez donc le droit de refuser les travaux qui n’entrent pas dans le cadre décrit plus avant. Si vous souhaitez refuser les travaux, vous devez envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire. Dans cette lettre, vous indiquerez les raisons pour lesquelles vous refusez les travaux.

Vous pouvez également demander au propriétaire de trouver une solution pour que les travaux soient réalisés dans des conditions acceptables pour vous. Si le propriétaire ne trouve pas de solution et insiste pour que les travaux soient effectués, vous pouvez saisir la justice. Le juge tranchera alors si les travaux doivent être effectués ou non.

Dans le cas particulier où les travaux rendent l’appartement inhabitable, des dispositions particulières que nous allons détailler plus après peuvent être sollicitées par le locataire. En effet, le statut de locataire doit légalement vous conférer la jouissance exclusive du bien, ce qui n’est pas le cas si, par exemple, les travaux ne vous permettent pas d’utiliser certaines pièces du logement.

Vous pouvez également refuser les travaux si les conditions de réalisation ne sont pas respectées (travaux effectués sans autorisation, travaux non-conformes à la notification de travaux, chantier dangereux ou rendant l’utilisation du logement impossible).

Que faire lorsque son logement est inhabitable durant des travaux ?

Lorsque des travaux rendent son logement inhabitable pendant une certaine durée, un locataire peut demander au propriétaire une diminution du loyer ou un dédommagement.

La diminution du loyer ou le dédommagement accordé sera calculé en fonction de la durée des travaux et de leur impact sur le confort du locataire. La loi ALUR fixe à 21 jours de travaux la durée à partir de laquelle ceux-ci peuvent ouvrir droit à une compensation. Au-delà de ce délai, le propriétaire doit ainsi accorder une baisse de loyer correspondant à la durée d’indisponibilité de certaines pièces ainsi que la proportion de la surface inutilisable.

Lorsque la durée des travaux nécessaires est inférieure à ces 21 jours, le propriétaire n’est pas tenu d’indemniser le locataire mais il peut tout de même le faire s’il estime que le préjudice a été relativement important.

Dans le pire des cas, et lorsque les travaux rendent le logement totalement inhabitable pendant une certaine période, le locataire peut demander la réalisation de son bail sans préavis ainsi que son relogement dans certains cas de figure.

Si les travaux présentent un caractère abusif ou vexatoire, le locataire est également en droit de demander des dommages et intérêts, qui lui sont généralement attribués en cas d’action en justice.

En cas de désaccord entre le propriétaire et le locataire, il est conseillé de contacter un avocat, un conseil juridique ou un organisme spécialisé indépendant pour obtenir une évaluation impartiale de la situation.

Les travaux entraînent-ils une obligation de relogement ?

La loi ne prévoit pas d’obligation de relogement des locataires par le bailleur pendant les travaux sauf dans le cas de logements HLM. Le relogement est seulement obligatoire lorsque les travaux font suite à la constatation de l’état d’insalubrité du logement.

Dans ce cas de figure, 3 propositions de relogement doivent être faites au locataire qui n’est pas forcément obligé de les accepter, le préfet pouvant, en dernier recours, trouver un logement de substitution aux frais du propriétaire.

Si des travaux de remise en conformité sont possibles, le bailleur doit malgré tout reloger le locataire le temps des travaux sans lui faire payer de loyer.

Quand peut-on demander une réduction de loyer ?

Il est possible de demander une réduction de loyer si les travaux rendent l’appartement inhabitable pendant au moins 21 jours. D’autres cas de figure peuvent justifier une réduction de loyer en cas de contestation auprès d’un juge voire même une suspension des travaux ou un relogement :

• Lorsque le bailleur est en faute : soit il n’a pas effectué les travaux dans les délais prévus, soit ils ne correspondent pas aux prescriptions du contrat de bail.
• Lorsque les travaux empêchent le locataire de jouir paisiblement du logement : ils peuvent par exemple être bruyants, gênants ou dangereux.

Pour demander une réduction de loyer, le locataire doit envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur dans les 15 jours suivant le commencement des travaux.

Qui doit reloger le locataire en cas de sinistre ?

En cas de sinistre ayant rendu le logement inhabitable (inondation, incendie…), le propriétaire est considéré comme victime tout comme le locataire et n’a donc pas d’obligation de relogement. C’est alors à la compagnie d’assurance habitation multirisques que revient la responsabilité de reloger le locataire.

Lorsque le sinistre ne rend le logement que partiellement inhabitable, le locataire a la possibilité soit de demander congé de son préavis, soit de s’arranger avec le propriétaire pour obtenir une diminution du loyer.

Comment faire partir un locataire pour travaux ?

Pour des travaux importants, le propriétaire peut demander au locataire de quitter les lieux. Cependant, il doit respecter certaines règles et notamment l’obligation de donner un préavis de 3 mois à son locataire pour des travaux supérieurs à une semaine. Le propriétaire doit également fournir au locataire une attestation d’assurance couvrant les risques liés aux travaux. Enfin, le propriétaire devra payer au locataire une indemnité d’éviction proportionnelle à ses besoins pendant la durée des travaux. Le locataire n’aura en outre pas à payer de loyer pendant cette période.

L’éviction définitive du locataire du logement est également possible pour certains types de travaux d’envergure tels que :

• La subdivision du logement ;
• La démolition du logement ;
• L’extension ou l’agrandissement de l’habitation ;
• Le changement d’usage ou de destination du logement.